O ciclo do empreendimento, do terreno à entrega, em uma só mesa de decisão
Aqui entram o terreno a comparar, um produto a definir, uma viabilidade a testar, uma obra a tirar do papel ou a destravar. Comparamos a forma de comprar o terreno, testamos a viabilidade em cenários e planejamos obra, vendas e caixa em conjunto, e não em documentos separados que não conversam entre si.
- Produto. O que cabe e o que vende naquele terreno, para aquele público.
- Terreno. Análise, avaliação e modelagem da forma de aquisição, inclusive permuta.
- Viabilidade. Cenários, preço, ritmo de vendas, exposição e retorno.
- Decisões técnicas de projeto. O que muda custo, prazo e o que se pode vender.
- Estruturação dos cronogramas. Físico e financeiro compatíveis entre si e com a realidade da obra.
- Estratégia de lançamento e vendas. Momento e forma de lançamento, tabela e velocidade esperada.
- Estruturação da incorporação. Arranjo societário e documentação, com a área jurídica.
- Acompanhamento da decisão durante a obra. Lemos medição, ritmo de vendas e desembolso contra o cenário aprovado, e revisamos o cenário quando a realidade muda. Quem gerencia a obra continua sendo a sua equipe ou a sua gerenciadora.
Tenho um terreno. E agora?
Dono de terreno costuma receber propostas antes de saber o que o terreno vale como empreendimento. A comparação que resolve isso é simples de enunciar e trabalhosa de fazer: vender, permutar ou incorporar, com número e risco de cada caminho.
O mesmo terreno comporta produtos diferentes, com resultados diferentes. Com o produto errado, rende menos: essa comparação vem antes da obra, não depois.
Três pontos de partida, se o seu caso já tem nome
Cada um tem página própria, porque o assunto pede profundidade. Os três nascem da mesma decisão: o que fazer com um terreno, um produto e um caixa que precisam se sustentar até a entrega.
Obra parada
Quando a obra para, o problema quase nunca é só um: jurídico, técnico e financeiro travam juntos. Veja o que fazer nas duas primeiras semanas.
Ver o que fazer primeiro →Tenho um terreno
Vender, permutar ou incorporar são três negócios diferentes, com risco e prazo diferentes. Compare lado a lado, pelos critérios que decidem a escolha.
Comparar os três caminhos →Simulador de exposição
A mesma obra exige capital próprio diferente conforme a estrutura escolhida. Mexa nos controles e veja o efeito na exposição de caixa.
Simular a exposição →O que este trabalho não é
Não somos gerenciadora de obra, construtora nem escritório de projeto. A execução, obra, vendas e projeto, continua com você e com os seus fornecedores.
O que fazemos é estruturar a decisão que vem antes de cada uma dessas frentes, e depois conduzir, verificar, cobrar o combinado e corrigir a rota até a entrega.
Uma decisão de projeto muda o custo; o custo muda o preço; a forma de comprar o terreno muda o tributo. Ninguém decide bem uma dessas coisas olhando só para ela.
Um planejamento que conversa entre si
Muitos problemas que aparecem na obra começaram antes dela.
O que costuma custar caro não é uma conta errada: é planejar cada parte separadamente. O cronograma da obra não conversa com o cronograma financeiro; a tabela de vendas não conversa com a curva de caixa; a estrutura societária é decidida depois que o projeto já está aprovado.
Obra
Cronograma físico, orçamento e as decisões de projeto que mudam o custo.
Caixa
Curva de desembolso, exposição máxima e o momento em que o recurso precisa entrar.
Vendas
Preço, mix, velocidade e o efeito de cada cenário sobre o resultado.
O que costumam perguntar sobre o empreendimento
Vocês fazem o projeto de arquitetura?
Não. Trabalhamos com os projetistas do cliente ou indicamos parceiros. O nosso papel é traduzir as decisões de projeto em custo, prazo, produto e resultado, para que a escolha seja feita com informação.
O estudo de viabilidade diz se o empreendimento vai dar certo?
Ele mostra em que condições o empreendimento se sustenta, e o que precisa mudar quando não se sustenta. Trabalhamos com cenários e premissas escritas, e não com garantia de resultado.
Dá para começar só com o terreno, sem projeto?
Sim, e costuma ser o melhor momento. Antes do projeto existe mais liberdade para comparar produtos, formas de aquisição e estruturas.
Vocês acompanham a obra depois?
Sim. Acompanhamos obra, vendas, medições e liberações, com revisão periódica de cenário e reuniões de decisão.
Minha obra parou. É aqui que eu procuro?
É. Obra parada é, antes de tudo, um empreendimento que precisa de uma decisão nova, e o trabalho tem particularidades jurídicas, técnicas e financeiras próprias. Por isso ela tem página própria dentro desta dimensão.
Por que o comparador de terreno, o simulador e as obras paradas ficam dentro de Empreendimentos?
Porque nascem da mesma decisão: o que fazer com um terreno, um produto e um caixa que precisam se sustentar até a entrega. Cada assunto tem página própria porque pede profundidade, mas nenhum deles é um serviço à parte.
O simulador e o comparador substituem o estudo de viabilidade?
Não. Os dois trabalham com premissas fixas e números de exemplo, para mostrar o raciocínio antes de qualquer estudo. O seu terreno tem zoneamento, praça, custo e ritmo de vendas próprios, e é isso que um estudo de viabilidade apura, caso a caso.
Já tenho arquiteto, advogado e contador. Ainda faz sentido?
Faz, e o trabalho não os substitui. Cada um responde muito bem pela própria parte; o que costuma faltar é alguém olhando as partes juntas, porque uma decisão de projeto muda o custo, o custo muda o preço, e a forma de comprar o terreno muda o tributo. Trabalhamos com os profissionais que já estão na mesa.
Para continuar: comparar vender, permutar ou incorporar um terreno, simular a exposição de caixa do projeto ou organização societária da empresa.
Antes de qualquer estruturação, uma conversa sem custo
Conte o que você tem: o terreno, o projeto ou a dúvida entre dois caminhos. Respondemos com uma leitura do que muda de um caminho para o outro, e do que falta levantar.
- Sem compromisso de contratação. A conversa de enquadramento não obriga a nada, e o diagnóstico não obriga a seguir para a estruturação.
- Escopo escrito antes de começar. Prazo e valor definidos caso a caso.
- Confidencialidade. Documentos e números do cliente não circulam fora do trabalho.