A mesma obra, estruturas de capital diferentes
Nesta simulação o resultado ao fim do ciclo sai igual nos três cenários, porque ela não cobra o custo de cada instrumento. O que muda, e muda muito, é quanto capital próprio você precisa sustentar até a entrega. Mexa nos controles abaixo e veja esse efeito na exposição de caixa. São números de exemplo, e não uma leitura do seu projeto.
Como a estrutura de capital muda a exposição de caixa
Comece por um dos três arranjos e depois ajuste os controles como quiser.
Terreno pago em dinheiro, sem antecipar vendas nem tomar crédito de obra. Você sustenta sozinho o caixa até a entrega.
Os controles abaixo só respondem com JavaScript ativo. Sem ele, os números que aparecem são os do cenário de capital próprio: exposição máxima de R$ 16,4 mi no mês 24 e resultado de R$ 3,60 mi ao fim do ciclo.
Nos três cenários o resultado final é o mesmo; o que muda é quanto capital você precisa sustentar no caminho, e por quanto tempo.
Premissas fixas desta simulação: obra de 24 meses com desembolso linear, custo de obra equivalente a 55% do VGV e despesas de 12%. Vendas na planta são recebidas ao longo da obra, e o restante na entrega. O crédito é liberado conforme o avanço da obra e quitado três meses após a conclusão. Esta simulação não cobra o custo de cada instrumento: não há juros no crédito, prêmio na permuta nem deságio na venda na planta. É por isso que o resultado ao fim do ciclo sai igual nos três cenários: o que ela mostra é o efeito no caixa, não na margem. Em um projeto real o custo de cada instrumento entra na conta, e é isso que um estudo de viabilidade apura, caso a caso.
O que é exposição máxima de caixa
Em um empreendimento, o dinheiro sai antes de entrar. O terreno é pago no começo, a obra consome caixa mês a mês, e boa parte do que se vende só é recebida na entrega. A diferença entre o que já saiu e o que já entrou é a exposição de caixa. O pior momento dessa diferença é a exposição máxima: o capital próprio que o projeto precisa ter disponível para não parar no meio.
É esse número, e não o lucro final, que decide se uma empresa consegue tocar um empreendimento com os próprios recursos. Dois projetos com resultado parecido podem exigir capital muito diferente no caminho. É aí que entram a permuta do terreno, a venda na planta e o crédito de obra: cada um desloca parte do desembolso para outro momento do ciclo.
Nenhum desses instrumentos é de graça. A permuta troca dinheiro hoje por unidades amanhã. A venda na planta antecipa caixa em troca de preço. O crédito tem custo, exige garantia e passa por aprovação. Escolher entre eles é comparar efeito no caixa, custo e risco, com número na mesa, e é isso que o estudo de viabilidade faz.
Tem um terreno específico em mente? Veja o comparador de vender, permutar ou incorporar. Se a dúvida é a fonte do recurso, a dimensão de Capital trata disso.
O que costumam perguntar sobre exposição de caixa
O que é exposição de caixa em uma incorporação?
É a diferença entre o que já saiu e o que já entrou no projeto. Enquanto terreno e obra consomem dinheiro na frente do que as vendas trazem, alguém precisa cobrir essa diferença. O pior momento dela é a exposição máxima: o capital próprio que o projeto precisa ter disponível para não parar.
Vender na planta reduz o capital próprio necessário?
Reduz, porque antecipa para o período de obra parte do dinheiro que só entraria na entrega. Em troca, costuma haver preço menor e compromisso de prazo. O quanto compensa depende do projeto e da praça.
Crédito de obra substitui capital próprio?
Não substitui: muda o momento. O crédito acompanha o avanço da obra e é quitado com o recebimento das unidades, o que alivia o caixa no meio do caminho. A aprovação depende da empresa, do projeto e das garantias, e não é decidida por nós.
Esta simulação serve para avaliar o meu projeto?
Não. Ela usa premissas fixas e números de exemplo, para mostrar o raciocínio. Um projeto real tem custo, prazo, preço e ritmo de vendas próprios, e é isso que o estudo de viabilidade apura, caso a caso.
Se a curva bateu com o seu caso, o próximo passo não tem custo
Se a curva acima se parece com o seu projeto, vale conversar. Respondemos com uma leitura de onde estaria o pico de caixa do seu caso e do que o desloca.
- Sem compromisso de contratação. A conversa de enquadramento não obriga a nada, e o diagnóstico não obriga a seguir para a estruturação.
- Escopo escrito antes de começar. Prazo e valor definidos caso a caso.
- Confidencialidade. Documentos e números do cliente não circulam fora do trabalho.